前兩天在北京和一個(gè)朋友聊天，聊起來(lái)寫(xiě)字樓，她突然問(wèn)我“相鄰的兩棟硬件品質(zhì)差不多的寫(xiě)字樓，為什么租金差別能超過(guò)50%？”其實(shí)，這只是一個(gè)表象，事實(shí)上差別更大的是項(xiàng)目租金的整體收益，租金高的寫(xiě)字樓往往出租率也高，這樣兩棟寫(xiě)字樓實(shí)際的租金收益差可能達(dá)到一倍以上，這種現(xiàn)象在2018年底表現(xiàn)的更加明顯。
去年年底隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，科技行業(yè)對(duì)傳統(tǒng)金融行業(yè)的沖擊，導(dǎo)致一線城市深圳、上海等城市的大量寫(xiě)字樓出現(xiàn)空置率超過(guò)警戒值10%，高則到達(dá)空置率30%，租金也下浮2-3個(gè)百分點(diǎn)。二線城市也同樣受到?jīng)_擊，如鄭州空置率達(dá)到20-30%，平均租金下浮約15%。就像前幾年地產(chǎn)界有句名言“只有在海水退潮時(shí)，才知道誰(shuí)在裸泳！”同樣適用于當(dāng)下的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)遇冷時(shí)，我們才發(fā)現(xiàn)誰(shuí)已經(jīng)裹上的棉衣。例如，在深圳，華潤(rùn)置地去年寫(xiě)字樓不僅沒(méi)有下降反而逆勢(shì)增長(zhǎng)，租金還能高出市場(chǎng)30-40%。在鄭州，楷林置業(yè)的寫(xiě)字樓不僅沒(méi)有收到市場(chǎng)沖擊，寫(xiě)字樓租金進(jìn)一步提升到5.5-6元/天/平米，高出市場(chǎng)60%左右，出租率維持在95%以上。
這種軟實(shí)力的積淀楷林用了18年，華潤(rùn)、中糧、中海等也一直在探索和實(shí)踐，那么這種軟實(shí)力到底有什么奧妙？今天小編來(lái)揭開(kāi)冰山一角。
首先，以用戶為中心的貼心服務(wù)。寫(xiě)字樓從最早的辦公大樓到現(xiàn)在的純玻璃幕墻的超高地標(biāo)，變化的不僅僅是外在形態(tài)，更重要的內(nèi)部以人為中心的的人文、藝術(shù)和服務(wù)的升級(jí)。90后的新勢(shì)力，更關(guān)注辦公的環(huán)境和服務(wù)，那么用戶的變化倒逼寫(xiě)字樓的服務(wù)也在不斷革新，以鄭州楷林中心為例，早晨門(mén)迎的微笑開(kāi)啟一天的幸福辦公；大堂免費(fèi)提供，冬天的姜湯、夏天的加冰綠豆湯，總是恰到好處的給你一絲感動(dòng)；女人節(jié)的玫瑰、母親節(jié)的康乃馨總是給你不經(jīng)意的溫暖；員工餐廳的性價(jià)比營(yíng)養(yǎng)餐、咖啡吧的下午茶、朋友的商務(wù)接待，總是在你需要的時(shí)候給你關(guān)懷。這些在其他寫(xiě)字樓很少見(jiàn)到，而在鄭州的楷林中心，已成為一種習(xí)慣。這些服務(wù)背后是一種服務(wù)理念的傳遞，也是寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)最基礎(chǔ)的服務(wù)部分。企業(yè)時(shí)常在為留不住人才而發(fā)愁，而懂得運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓，卻為企業(yè)營(yíng)造了無(wú)形的心靈之網(wǎng)，也為企業(yè)實(shí)力給予了強(qiáng)有力的背書(shū)。
其次，以企業(yè)為中心的助力服務(wù)。寫(xiě)字樓的存在價(jià)值就是為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，如何幫企業(yè)更好的發(fā)展是運(yùn)營(yíng)服務(wù)的核心。首先讓優(yōu)秀的企業(yè)在一起，俗話說(shuō)“千金買方，萬(wàn)金買鄰”，同什么的企業(yè)在一起，就有可能成為什么的企業(yè)，如果想聚集優(yōu)秀的企業(yè)那么就要以自持為主，堅(jiān)守為要。其次，產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)業(yè)務(wù)對(duì)接，讓優(yōu)秀的企業(yè)之間成為合作伙伴，最后是打通企業(yè)與金融的壁壘，讓企業(yè)融資更容易，金融機(jī)構(gòu)找到更好的投資項(xiàng)目。這樣的項(xiàng)目在一線城市有很多如上海的環(huán)球金融中心，北京的國(guó)貿(mào)等，而在新一線城市卻不多，如鄭州的楷林中心，集全球4大會(huì)計(jì)事務(wù)所，集進(jìn)入鄭州80%的地產(chǎn)名企等。
最后，以生態(tài)為核心的平臺(tái)服務(wù)。隨著快周轉(zhuǎn)時(shí)代的結(jié)束，長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)時(shí)代的到來(lái)，寫(xiě)字樓領(lǐng)域也由原來(lái)的一賣了之，逐漸過(guò)渡為精細(xì)化服務(wù)取勝的時(shí)代。今天的客戶已經(jīng)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓價(jià)值不是逐漸提升，而是逐漸下降，因此單純賣的邏輯已經(jīng)成為過(guò)去式，以運(yùn)營(yíng)為核心的寫(xiě)字樓才是有持續(xù)生命力，不斷升值的資產(chǎn)。因此，搭載有生態(tài)運(yùn)營(yíng)體系的寫(xiě)字樓成為了大宗資產(chǎn)的寵兒，運(yùn)營(yíng)也成為資產(chǎn)管理“投融管退”大邏輯中呈上啟下的核心環(huán)節(jié)。那么何為生態(tài)？以用戶為中心的滿足辦公和生活的全過(guò)程服務(wù)，以企業(yè)為中心助力發(fā)展的平臺(tái)服務(wù)，以資產(chǎn)增值為核心的系統(tǒng)管理服務(wù)等，構(gòu)建寫(xiě)字樓的生態(tài)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。
在我們不斷強(qiáng)調(diào)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)如何賦能寫(xiě)字樓的時(shí)候，還有一些企業(yè)認(rèn)為寫(xiě)字樓有物業(yè)服務(wù)就夠了。從97年中國(guó)寫(xiě)字樓快速發(fā)展到現(xiàn)在20多年過(guò)去了，寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)一直存在，卻無(wú)法改變經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中寫(xiě)字樓出租率和租金忽高忽低的局面，核心邏輯在于運(yùn)營(yíng)為寫(xiě)字樓穩(wěn)定租金現(xiàn)金流而來(lái)，為資產(chǎn)不斷增值而來(lái)！
