綜合體單體設(shè)計(jì)涉及的內(nèi)容較廣，包括商業(yè)、辦公和酒店。今天我們的主題：辦公設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。首先我們少不了對(duì)相關(guān)概念與規(guī)劃要點(diǎn)的了解，再到我們的核心內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)層與體量設(shè)計(jì)、分區(qū)與核心筒設(shè)計(jì)，最后到功能用房的設(shè)計(jì)。這些內(nèi)容我們一共分為四個(gè)章節(jié)講述。
相關(guān)概念與規(guī)劃要點(diǎn)
概念——如何定義超高層
首先我們要對(duì)超高層有個(gè)基本理解，到底多高的寫字樓屬于超高層建筑。實(shí)際上我們是以時(shí)間為劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超高層的定義可分為三個(gè)階段：
第一個(gè)階段
1972年以前，7層的建筑一般就被認(rèn)為是超高層建筑。
第二個(gè)階段
1972年國際高層建筑會(huì)議，規(guī)定了按照層數(shù)的多少把高層建筑劃分為以下四類：
第一類高層：9一16層(最高到50米)；
第二類高層：17一25層(最高到75米)；
第三類高層：26一40層(最高到100米)；
第四類高層：超高層建筑，40層以上(100米以上)。
第三個(gè)階段
20世紀(jì)90年代以后，隨著建筑、工程技術(shù)的進(jìn)步，沒有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，一般認(rèn)為: 8-29層，高度30米以上100米以內(nèi)為中高層建筑；30-60層，高度100米以上200米以內(nèi)為高層建筑；60層以上，高度超過200米的為超高層建筑。
就我國來說，沒有嚴(yán)格的超高層概念界定，但從目前的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》來看，一般將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱為超高層建筑，繼續(xù)沿用第二個(gè)階段對(duì)超高層的定義。不過在100米的高度區(qū)間，110米和120米的建筑物無論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無明顯的質(zhì)的變化。
這種分類方法是否具有充分的科學(xué)依據(jù)以及是否符合國際一般標(biāo)準(zhǔn)還有待商榷，因?yàn)槟壳俺^100米的建筑已經(jīng)越來越多。但是我們可以肯定的是國際對(duì)超高層的定義取決于不同階段的不同技術(shù)條件。
概念——寫字樓分級(jí)
寫字樓的叫法源于香港，而寫字樓的等級(jí)也只是市場(chǎng)給的一個(gè)說法。比如我們經(jīng)常聽到一些寫字樓宣傳“甲級(jí)”與“超甲級(jí)”。實(shí)際行業(yè)內(nèi)還沒有一個(gè)權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)“甲級(jí)”有成文的規(guī)定，國內(nèi)更沒有規(guī)范詳細(xì)規(guī)定甲級(jí)必須達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)。它是起源于香港著名策劃公司、統(tǒng)計(jì)公司如戴德梁行、世邦魏理仕給業(yè)主定義的。大家都不愿意被定義“乙級(jí)”，市場(chǎng)上絕大多數(shù)上規(guī)模的寫字樓都被包裝成“甲級(jí)寫字樓”，僅此而已。
而寫字樓還有“5A寫字樓”的說法，這個(gè)倒是有一個(gè)類似于酒店星級(jí)評(píng)定的明確標(biāo)準(zhǔn)。5A指的是智能化（automation）,分別是
OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)
FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)
SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)
BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)
但是對(duì)于建筑師給業(yè)主匯報(bào)方案時(shí)，無可避免被業(yè)主問到甲級(jí)與超甲級(jí)的區(qū)別的話。我們也是根據(jù)已有的經(jīng)驗(yàn)，給你們提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。
甲級(jí)寫字樓與超甲級(jí)寫字樓的區(qū)別除了體量、面積和凈高這些基本建筑信息之外，還有配置也很重要。重點(diǎn)提及走廊寬度里的電梯前室，如果你的寫字樓定位是高端豪華路線，我們就會(huì)建議大堂的電梯前室不應(yīng)該低于3.3米，而3.3米也被認(rèn)為區(qū)分定位的一個(gè)分水嶺。
另一個(gè)就是對(duì)寫字樓影響比較大的電梯系統(tǒng)，作為建筑師，我們主要關(guān)注電梯的載重量與配置比例。甲級(jí)與超甲級(jí)在電梯配置比例上差別只是幾百方，但是這個(gè)差別并不是絕對(duì)的，要區(qū)別寫字樓之間的等級(jí)，關(guān)鍵還是看人們?cè)跇?biāo)準(zhǔn)層等候電梯的時(shí)間，時(shí)間越短，寫字樓級(jí)別越高。
最后提一下表格中的穿梭梯，通常指車庫至首層或者首層至頂層的大堂轉(zhuǎn)換層的電梯。這些電梯的標(biāo)準(zhǔn)主要看經(jīng)濟(jì)情況，基本都采用1.75米/秒的梯速，算是速度相對(duì)較慢的電梯，因?yàn)榈诌_(dá)層數(shù)少，即使用最低速的電梯，也能夠滿足60秒的消防呼救的時(shí)間間隔。所以大家在做穿梭梯的時(shí)候自然而然會(huì)選擇這種速度慢，但價(jià)格便宜的電梯。
概念——標(biāo)準(zhǔn)層
關(guān)于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層，諸如標(biāo)準(zhǔn)層輪廓、進(jìn)深和核心筒輪廓這些基本我們就不細(xì)說了。
我們重點(diǎn)要知道的是標(biāo)準(zhǔn)層的有效建筑面積，即標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積減去核心筒的面積所得。
而標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積和有效建筑面積的區(qū)別就是減去公共的走道與設(shè)備管井的面積。那么這兩個(gè)面積對(duì)于租戶有什么影響呢？比方說如果你是租下一整層的話，那么你就應(yīng)該關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)層的有效建筑面積。而如果你只是租下一層里的某一間辦公室，需要承擔(dān)走廊的公攤面積，這時(shí)你就應(yīng)該關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積。
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層有效建筑面積和標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積，我們又可以得出兩個(gè)數(shù)據(jù)：基本得房率和二次得房率（概念如圖示）。不過二次得房率的參考意義不大，真正有意義的應(yīng)該是參考基本得房率乘以二次得房率后的數(shù)值，即標(biāo)準(zhǔn)層凈使用面積與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的比值，我們稱為凈得房率。凈得房率也是我們使用比較多的參考數(shù)值。
一般我們?cè)谧鲋笜?biāo)的時(shí)候，有可能會(huì)弄混基本得房率與凈得房率，實(shí)際上它們不能一概而論，往往會(huì)因?yàn)楣沧呃鹊牟顒e，在數(shù)值上存在六七個(gè)點(diǎn)的差異。所以大家需要明確這些概念，千萬不要犯糊涂了。
辦公體設(shè)計(jì)的相關(guān)概念就普及到此了，馬上進(jìn)入規(guī)劃的要點(diǎn)講解。
我們?cè)谏掀v解商業(yè)體設(shè)計(jì)，當(dāng)中的組織設(shè)計(jì)章節(jié)提及到了商業(yè)體與辦公體之間的關(guān)系，辦公體的部分規(guī)劃要點(diǎn)，各位可以回顧一遍。那么這里我們根據(jù)辦公體規(guī)劃，針對(duì)塔樓裙樓合并和分開的兩種情況為大家補(bǔ)充要點(diǎn)。
規(guī)劃——塔樓裙樓合并
我們提過辦公樓一般設(shè)置在整個(gè)商業(yè)動(dòng)線的一端，如果遇到有交叉口的路段，那么辦公樓就會(huì)如下圖放置。在這里辦公樓充當(dāng)了一個(gè)標(biāo)志物的作用。
看到這里，可能有人會(huì)問辦公樓這樣放置怎樣安排車流線？因?yàn)榻徊媛房谑艿酵司嗟南拗疲荒茉?0米的距離內(nèi)設(shè)置車行交通入口。那么這時(shí)我們辦公的車流就不得不與綜合體其他功能的車流重疊。
在這張圖里的車流安排就是從臨街一側(cè)進(jìn)入，經(jīng)辦公樓前的廣場(chǎng)最后再繞行進(jìn)入地下車庫，這時(shí)的車庫出入口與綜合體統(tǒng)一考慮，并且車行入口的道路（綠化退距與雙車道）必須留足夠大的距離。
同樣是合并的規(guī)劃情況，但是用地沒有那么緊張的話，建議最好是在辦公樓前設(shè)計(jì)一個(gè)回車場(chǎng)或者是地下車庫的出入口（如圖所示）
規(guī)劃上安排完車流后，我們?cè)賮砜慈肆鞯脑O(shè)計(jì)。
綜合體設(shè)計(jì)中各功能板塊可以連通，但是要注意商業(yè)動(dòng)線不要直接進(jìn)入辦公或酒店的大堂，畢竟大堂就是代表門面的名片，視線內(nèi)不希望看到雜亂的人流。所以往往會(huì)設(shè)計(jì)一條較為隱蔽的流線，來將辦公、酒店和商業(yè)三部分連通。
這個(gè)要點(diǎn)影響到我們核心筒的交通流線設(shè)計(jì)，我們將上圖案例的核心筒交通簡(jiǎn)化為下圖：
可以注意到規(guī)劃完功能的出入口，核心筒的基本形式以及組織形式也形成了。圖中即形成了T字型的交通關(guān)系，即使在不知道電梯數(shù)量和管井布置的情況下，也可以畫出核心筒。它會(huì)對(duì)我們?cè)谧稣麄€(gè)辦公單體深化的過程有很大的幫助。
規(guī)劃——塔樓裙樓分開
在規(guī)劃中塔樓與裙樓分開時(shí)，通常會(huì)出現(xiàn)用地寬裕與緊張的兩種情況。
在用地較為寬裕的情況下，我們參考下圖，最好可以將辦公、酒店甚至是公寓的流線形成單獨(dú)的回車環(huán)線。即把不同功能的車流線形成獨(dú)立單向環(huán)線。
圖中辦公和酒店的車流都可以通過一個(gè)獨(dú)立的環(huán)線，進(jìn)入地下車庫或是離開，互不干擾。
然而在用地比較緊張的情況下，我們可以沿著建筑物的外圍設(shè)計(jì)流線，如圖，車流從城市干道重疊進(jìn)入，然后將一部分流線給酒店，一部分給辦公，最后重疊的路線要么連接城市干道，要么連接地下車庫。
標(biāo)準(zhǔn)層與體量設(shè)計(jì)
了解完概念與規(guī)劃要點(diǎn)后，我們漸漸也來到了核心章節(jié)，標(biāo)準(zhǔn)層與體量。對(duì)于辦公樓設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層與核心筒、使用率這些的關(guān)系可謂是重中之重。
