疫情就像推動多米諾骨牌的那雙手，一系列連鎖反應(yīng)讓幾乎所有行業(yè)都來到轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。
“去年房地產(chǎn)投資最棘手的問題是貿(mào)易摩擦，其次是經(jīng)濟增長，而今年的TOP1變成了疫情及其帶來的連鎖反應(yīng)?！逼杖A永道中國審計合伙人孫穎在城市土地學(xué)會（ULI）與普華永道的《亞太地區(qū)2021年房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》（以下簡稱“報告”）交流會上指出。
寫字樓的遭遇尤為坎坷。作為一直以來投資核心資產(chǎn)首選的寫字樓，如今受歡迎程度和預(yù)期盈利能力有所下降。
放眼整個亞太地區(qū)，今年前三季度辦公樓的交易下跌38%。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，隨著新建供應(yīng)量的激增，截至今年9月底，北京、深圳CBD商業(yè)寫字樓的空置率分別達到17.7%和20.1%。
個中緣由，有自身供過于求導(dǎo)致的，也有疫情影響加上經(jīng)濟不穩(wěn)定造成的。孫穎指出，今年不少企業(yè)都在做減法，停止不必要的擴張、縮減規(guī)模。與此同時，居家辦公的趨勢也將對辦公市場產(chǎn)生影響。
一方面租金下行、空置率抬升，另一方面資本價值仍然強勁。以上海為例，上海CBD商區(qū)的資產(chǎn)回報率依然在3.5%至4.5%之間。
至于未來辦公需求和寫字樓市場會走向何方，多方觀點難達統(tǒng)一。但一個共識是，將來辦公市場在用途和布局上會有所變化。
與寫字樓市場正好相反，是近年來正在成為核心投資資產(chǎn)的物流地產(chǎn)，也是唯一一個歷疫情而彌堅的類別。根據(jù)RCA數(shù)據(jù)，今年前三季度，亞太地區(qū)物流地產(chǎn)交易量同比上漲15%。
中國依然是新建物流設(shè)施的最大市場。報告指出，中國有著巨大且迅速擴展的市場，并且現(xiàn)代物流設(shè)施一直處于嚴(yán)重短缺狀態(tài)——當(dāng)前可被稱為現(xiàn)代化倉儲設(shè)施的占比僅5%。
目前，除了普洛斯這類傳統(tǒng)物流地產(chǎn)企業(yè)之外，還有諸如阿里、京東、蘇寧等電商平臺企業(yè)入局，萬科、綠地、碧桂園、遠洋地產(chǎn)等房地產(chǎn)開發(fā)商也在逐年擴大該領(lǐng)域的市場份額。
另一熱潮則是自2016年就開始的城市更新，其受重視程度逐年提升。
報告指出，整個亞洲城市中心的強勁增長導(dǎo)致城市土地嚴(yán)重短缺，同時很多場所逐漸老化或者不能滿足當(dāng)前使用需求。作為積極擁護城市更新的中國，城市再開發(fā)已經(jīng)成為國內(nèi)開發(fā)商獲得新地塊的主要來源。
目前，城市更新計劃正在中國各地火熱開展。據(jù)悉，今年老舊小區(qū)改造計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。
將目光從行業(yè)收縮回房企本身，2020年不僅有疫情帶來的不確定性，還有外部政策帶來的融資沖擊。
“三道紅線”的監(jiān)管政策面世后，各類房企面臨的降杠桿及融資難題日益凸顯?！?/span>銀行對較小和杠桿率較高的開發(fā)商收緊貸款，加速了企業(yè)拋售資產(chǎn)的腳步?！睂O穎表示。
相關(guān)統(tǒng)計顯示，今年前十月，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目約16個。而11月僅半個多月，大大小小的賣資產(chǎn)回血動作就到達了18個。
這其中，不乏招商蛇口(001979,股吧)、華僑城等央企的身影。作為三道線全踩的國企綠地，也開啟了頻繁的資產(chǎn)騰挪。
回顧2020年，一場疫情讓一切都加快了?！叭绻凑照５姆绞窖葸M，預(yù)期會在10-20年的時間里得到一個最終答案，現(xiàn)在我們只用了幾個月就得到了?！?/span>
對于房企本身也好，整個行業(yè)也罷，個中優(yōu)與劣、機遇與挑戰(zhàn)，都在被加速鋪開，尋求新的變革。
