突如其來的“新冠肺炎疫情”,使全國諸多行業(yè)發(fā)展受到?jīng)_擊。疫情影響之下，房地產(chǎn)會有哪些新的變化和發(fā)展趨勢？一、中國城市化發(fā)展趨勢不變，但發(fā)展理念和發(fā)展模式將發(fā)生變化中國經(jīng)濟的基本面及長期向好的趨勢不會因這場疫情而改變，中國仍將保持城市化發(fā)展趨勢，都市圈格局不變，但發(fā)展模式和理念會有所變化，將由原來粗放、外延式的城市發(fā)展，向深度城市化轉(zhuǎn)變。未來的城市發(fā)展更強調(diào)以人為本，效率與公平兼顧，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端高效高附加值低環(huán)境擾動，公共服務(wù)和設(shè)施日益優(yōu)化，政府治理水平日漸改進，是一種更全面更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。對單個城市來說，疫情這一“非常態(tài)”因素會對城市發(fā)展及規(guī)劃理念產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。如探索韌性城市的建設(shè)，使城市經(jīng)歷地震、洪水、颶風(fēng)等災(zāi)難，瘟疫、社會沖突等突發(fā)事件之后能快速重組和恢復(fù)生產(chǎn)能力。國務(wù)院參事仇保興將城市韌性分為結(jié)構(gòu)韌性、過程韌性、系統(tǒng)韌性三個層面：結(jié)構(gòu)韌性包括技術(shù)韌性、經(jīng)濟韌性、社會韌性和政府韌性，分別指代基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)對城市災(zāi)害、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)抵抗金融巨變、社會民眾面對重大事件、政府部門維穩(wěn)職能運行及安定民心的能力。因此，在規(guī)劃中對城市結(jié)構(gòu)、城市健康通道（包括綠道、風(fēng)道等）、城市災(zāi)備空間、應(yīng)急設(shè)施和大型公共設(shè)施的功能彈性調(diào)整預(yù)設(shè)、城市管理和決策體系、公共交通支持、物流網(wǎng)絡(luò)和儲存系統(tǒng)等，都將受到巨大影響。例如本次疫情中，若城市公共建筑如體育場館、市民中心、商場等，在規(guī)劃之初，就預(yù)設(shè)了此類物業(yè)的彈性功能轉(zhuǎn)換能力，能快速轉(zhuǎn)變?yōu)閼?yīng)急場所（醫(yī)院、隔離室）等，則防疫反應(yīng)速度將明顯得到提升，對疫情控制會發(fā)揮更好作用。住宅是中國房地產(chǎn)市場最確定的市場，受疫情影響相對較小，預(yù)計仍有12萬億元-14萬億元的年成交額，剛需和剛改仍會是未來主流，豪宅行情則可能并不樂觀。住宅物業(yè)構(gòu)建新的價值體系。除常規(guī)決策因素外，針對健康生活、大型公共事件的“抗疫體”增值體系將為住宅銷售賦能，包括小區(qū)整體結(jié)構(gòu)、單體建筑內(nèi)部的平面/垂直和水平交通動線設(shè)計/排污/上下水/集中空調(diào)和通風(fēng)等、公共空間、特殊的災(zāi)備設(shè)施、物業(yè)管理能力等，即如何打造綠色環(huán)保、健康高層產(chǎn)品是規(guī)劃設(shè)計的硬命題，也將會成為影響客戶選房決策的新權(quán)重。三、商辦物業(yè)總量本已承壓，受疫情影響巨大，交易冷凍，影響立現(xiàn)受疫情影響，企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生了巨大變化，價值亟需重估。在我司訪談的北京、上海多家主流投資商中，60-70%均表示將暫緩在手交易。對商辦物業(yè)資產(chǎn)價值的評估邏輯也發(fā)生了明顯變化。原來以資產(chǎn)增值的預(yù)期確定交易價格上限，現(xiàn)在更多基于“產(chǎn)品力-招商運營能力-物業(yè)服務(wù)”等綜合能力帶來的經(jīng)營性現(xiàn)金流預(yù)期而確定交易底線，投資決策底線思維強化，估值趨于謹(jǐn)慎、保守，從而導(dǎo)致整個市場交易量、價的下滑。自用寫字樓的購買需求，除政府、央國企受影響較小，其他市場主體都相對謹(jǐn)慎，并深刻地意識到現(xiàn)金流的重要性，本次疫情對購買自己的總部物業(yè)決策都有非常大的影響。受美國對中國戰(zhàn)略遏制等趨勢性影響，加之企業(yè)小微化趨勢、自主雇傭者的增多，互聯(lián)網(wǎng)在線辦公支持能力增強等因素影響，導(dǎo)致辦公樓空置率呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，直接導(dǎo)致租金下滑。疫情的到來，讓原本下滑的辦公需求，更雪上加霜。如更多中小企業(yè)開始思考以“線上辦公+共享空間”結(jié)合的方式替代租賃傳統(tǒng)卡位式寫字樓，疫情期間有超過1000萬企業(yè)在使用阿里釘釘遠(yuǎn)程辦公，企業(yè)微信的企業(yè)用戶數(shù)也達(dá)到了數(shù)百萬，可見已為“線上辦公”打下基礎(chǔ)。以深圳為例，創(chuàng)新成長型的中小企業(yè)是消化深圳寫字樓空間的中堅力量。據(jù)統(tǒng)計，截至2019年底，深圳中小企業(yè)已達(dá)196.7萬家，占企業(yè)總數(shù)的99.6%。這類企業(yè)原因為高速發(fā)展所帶來的擴充辦公面積或提升形象的需求正因疫情有所放緩，這其中一定比例的企業(yè)若真正采用“線上辦公”，將在一定程度上加劇空置率的上升。五、經(jīng)營性物業(yè)空置，催生“風(fēng)險共擔(dān)”機制和新合作模式與此同時，風(fēng)險共擔(dān)問題也逐漸顯現(xiàn)。對于經(jīng)營性物業(yè)來說，在未發(fā)生疫情的情況下，其本身的物業(yè)空置率就在不斷上升，在遭遇這次疫情突發(fā)事件后，空置率更是急速加劇。業(yè)主的免租行為是風(fēng)險共擔(dān)的一種體現(xiàn)，對于政府或央國企持有物業(yè)來說，是可以做到減租免租的，這很大程度地凸顯了政府持有商辦物業(yè)具備更好的抗風(fēng)險能力，對今后招租會更有利。而對市場化的商辦物業(yè)來說，租金減免是企業(yè)難以承受的，尤其是“二房東”，對上——租金已繳納，對下——企業(yè)、租客違約情況明顯增加，出租率急劇下降，現(xiàn)金流也承受著極大的壓力，面臨著巨大生存危機。由此我們預(yù)判，疫情過后，商辦物業(yè)極有可能會催生經(jīng)營性物業(yè)的風(fēng)險共擔(dān)合作模式或商業(yè)模式，那么，如何進行風(fēng)險共擔(dān)將會成為我們今后需要重點探討的問題。六、商辦物業(yè)運營能力將成為物業(yè)資產(chǎn)價值增值的關(guān)鍵應(yīng)對疫情，未來的樓宇功能設(shè)置、設(shè)施設(shè)備以及物業(yè)服務(wù)對防疫都是極其重要的，巨大的損失讓我們反思和警惕，這部分建筑功能及服務(wù)能力是需要重新規(guī)劃及設(shè)計的。除了交易、租售，物業(yè)管理服務(wù)重要性更加凸顯，要求物管企業(yè)在面對特殊情況下，杰出的線上線下響應(yīng)速度，充沛的資源調(diào)配能力，團隊科學(xué)防疫執(zhí)行力與行動力，具備優(yōu)質(zhì)物管的寫字樓，必定在疫情期特別是辦公開放后的疫情過渡期，給入駐企業(yè)客戶的正常辦公帶來信心與保障，從而物管對出租率，租金價格、物業(yè)資產(chǎn)價值有直接的影響。如本次疫情下，世聯(lián)資管服務(wù)便覆蓋了入室消殺、解決最后一百米的物資配送及物資統(tǒng)采、工作餐配送等增值服務(wù)。商辦物業(yè)的運營能力將會變得越來越重要，并能為商辦物業(yè)資產(chǎn)價值增值提供有效手段。經(jīng)營性物業(yè)的存量已過量，空置率在不斷攀升，這次遭遇疫情突發(fā)事件后，空置率更是雪上加霜，預(yù)計會加速政府出臺相應(yīng)措施，使得大量空置的商辦改為居住用房，大城市的商辦功能調(diào)改可能會逐漸成為新常態(tài)。為了切實解決各地商業(yè)、辦公用房過量、空置率高的問題，同時培育各地住房租賃市場和建立租購并舉的住房機制，促進城市房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，提高租賃住房的有效供給，緩解及提升市民住房資源，從2018年7月，佛山正式發(fā)布《佛山市人民政府辦公室關(guān)于推進商業(yè)、商務(wù)辦公用房改建為租賃住房加快租購并舉住房制度建設(shè)工作的通知》開始，廣州市、武漢市和深圳市等城市，都相繼推出了商改租賃用房的相關(guān)政策。未來，一些寫字樓、商業(yè)甚至產(chǎn)業(yè)用房，尤其是城市周邊交通好的物業(yè)，將會改成租賃用房。近年，西方一些大城市出現(xiàn)了將中心位置的商業(yè)和工業(yè)物業(yè)改造為居住用途的現(xiàn)象，這被視為從工業(yè)用地向后工業(yè)用地轉(zhuǎn)變進程的一部分，是這些城市經(jīng)濟和職業(yè)階層轉(zhuǎn)型向從事金融、商業(yè)和創(chuàng)意服務(wù)的專業(yè)和管理人員增長的一個實際對應(yīng)舉措。疫情之下，空置商辦物業(yè)進一步加劇，人民對居住環(huán)境提升的迫切需求，將進一步推進空置商辦改租賃用房的進程。結(jié)合本次疫情對房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的影響，就此提出幾點建議：
1、設(shè)定資金警戒線，做好資金規(guī)劃資金是企業(yè)的生命線。當(dāng)前，經(jīng)濟不確定性和波動性加大，在對項目價值評判上，一方面要基于長周期趨勢抓住機會，在下行市場中實現(xiàn)“資產(chǎn)尋寶”，但同時要更精準(zhǔn)的模擬市場環(huán)境變化及競爭關(guān)系，讓資金測算更精細(xì)，更精準(zhǔn)模擬未來市場態(tài)勢，從而更精準(zhǔn)評估資產(chǎn)價值。同時，要以底線思維設(shè)定企業(yè)資金警戒線，做好資金規(guī)劃，對資金進行統(tǒng)籌安排，以最小成本實現(xiàn)業(yè)務(wù)增長所需的資金支持。并保障企業(yè)對突發(fā)事件的韌性應(yīng)對能力。疫情后，房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境存在適度寬松的空間，政府會加大投資力度，土地市場供應(yīng)量可能加大，2020年有希望成為地產(chǎn)企業(yè)土地儲備年。疫情之下，中小企業(yè)資金狀況將會更趨緊張，實力企業(yè)應(yīng)抓取危機之下的收并購機會，并加強與銀行溝通，獲取金融支持。中國深度城市化進程仍舊繼續(xù)，進入更效率·人本·全面發(fā)展的城市化。所以大都市圈/城市群作為本輪城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點區(qū)域，仍是投資重點及熱點，需要從核心城市經(jīng)濟實力和潛力、人口吸引力、新經(jīng)濟滲透率等多個維度精選主要城市群和城市，本次疫情的影響，更可能會增加城市公共管理水平的考量。4、因“類”施策：根據(jù)不同物業(yè)類型，采取不同的應(yīng)對策略①提前做好商辦物業(yè)改造租賃用房的準(zhǔn)備如上所述，一方面一線城市商辦物業(yè)空置高企，市場持續(xù)供過于求，另一方面城市居住環(huán)境良好的租賃用房供應(yīng)不足，因此商辦物業(yè)轉(zhuǎn)為租賃用房是必然趨勢，建議在“商轉(zhuǎn)租”方向可持續(xù)進行關(guān)注。②修煉內(nèi)功，重新構(gòu)建產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系包括產(chǎn)品力及運營服務(wù)能力未雨綢繆，防范未然。疫情之后，用預(yù)防代替補救將成為客戶選擇產(chǎn)品的重要方向。對于“非常態(tài)”事件的發(fā)生，提高產(chǎn)品力，注重災(zāi)備功能設(shè)計，打造健康住宅，將成為產(chǎn)品購買的吸引點。此次疫情之后，產(chǎn)品設(shè)計將注重在“常規(guī)功能+災(zāi)備功能”組合上的思考，并增加”通風(fēng)+洗消“等功能設(shè)計細(xì)節(jié)。因此對于房企來說，這個階段修煉內(nèi)功，加強產(chǎn)品力打造，將成為在下一輪市場競爭中勝出的關(guān)鍵因素之一。運營能力包括：物業(yè)的招商、租售及物管服務(wù)能力“非常態(tài)”事件發(fā)生時，市場上資產(chǎn)估值方法和定價策略會發(fā)生變化，運營能力將對資產(chǎn)價值評估產(chǎn)生重要影響。疫情之后，物業(yè)面臨集中啟動招商及租售問題，因此提前思考應(yīng)對策略、尋找非常態(tài)下客戶儲備渠道成為關(guān)鍵。另一方面，物業(yè)運營管理在開展疫情防控工作中可起到積極作用，如社區(qū)出入登記、測量體溫、物業(yè)消毒、垃圾處理等等服務(wù)細(xì)節(jié)，與客戶滿意度、客戶健康、企業(yè)是否能正常復(fù)工等密切相關(guān)，是物業(yè)口碑、價值點體現(xiàn)的最直接體現(xiàn)。因此，產(chǎn)品運營能力的提升在疫情之后顯得更為重要，這是提高產(chǎn)品抗風(fēng)險能力的一個關(guān)鍵因素。③關(guān)注大都市郊區(qū)的文旅地產(chǎn)項目文旅產(chǎn)業(yè)在疫情之下，受到重創(chuàng)，但同時我們發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象，經(jīng)過近一個月的“宅”，大家對家的空間出現(xiàn)有趣的探討，特別在一線城市，剛改需求對平時的休閑放松、充足的活動空間、綠化社區(qū)環(huán)境、甚至災(zāi)備空間，都有更高的需求。原本因為消費頻次低，購買文旅地產(chǎn)多為投資行為，因此關(guān)注度較少。但經(jīng)此一“疫”，民眾提高對安全、健康的生活方式的追求，為文旅地產(chǎn)賦予了新的價值點，大城市郊區(qū)的旅游地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)，通過提供相對便利的交通通達(dá)性，同時享受低密度的居住空間，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，可能成為家庭抗風(fēng)險的一個資產(chǎn)配置的選擇。
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