一、租金價格
價格是開發(fā)商（或小業(yè)主）所有努力的終點，而價格也是選址企業(yè)選擇寫字樓注重的焦點。租賃雙方即使在此前談得再好，在價格這一關(guān)上談不攏也是白費，價格是租賃雙方矛盾的焦點，到最后價格又是租賃雙方矛盾與統(tǒng)一的結(jié)合點。
最新研究報告顯示，短租現(xiàn)象是我國辦公樓市場的一大特色。我國辦公樓租約平均年限為1.5年，遠低于房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)的辦公樓租約年限：在一些歐美經(jīng)濟發(fā)達國家，如美國、英國、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。
一句話提示：其實長期穩(wěn)定的租期無論對寫字樓物業(yè)發(fā)展商還是租戶來說都是有利的，企業(yè)可以利用長期租約在價格上與業(yè)主方談判，有時這種談判不一定表現(xiàn)為租價的直接降低，但在免租期和裝修期的租賃上有比較大的迂回空間;而一座樓如果能擁有長期的租戶，入住企業(yè)則可放心“比鄰而居”。
二、新健康辦公主義
原來的企業(yè)選擇寫字樓大多熱衷于摩天大廈、玻璃幕墻、開闊的大堂和5A級的豪華寫字間，而現(xiàn)在，隨著社會的發(fā)展，人們選擇辦公空間的標準，除了考慮地域的資源優(yōu)勢和升值前景外，還會更多地關(guān)注辦公地點的生態(tài)環(huán)境。
人性化、綠色環(huán)保、高智能化已成為“新健康辦公主義”的三大要素。由于新型企業(yè)以智力型辦公為主，員工用腦時間長，辦公時間相對較為靈活，需要更多的休閑空間及人與人交流的環(huán)境，因此，辦公空間突破了傳統(tǒng)的“辦公室+公共走廊”的空間模式，提倡開放式辦公環(huán)境，使空間組合自由化，辦公空間趨于模糊化;其次，在辦公區(qū)內(nèi)設(shè)有更多的公共休閑空間及樓宇內(nèi)立體綠化，且不僅僅只注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入綠色景觀，巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)，形成健康環(huán)保的辦公空間。
三、建筑文化
正是由于有了國貿(mào)中心，然后有了周邊的商業(yè)聚集，才有了今天的CBD。國貿(mào)中心就已經(jīng)具有了建筑文化，它所代表的就是中國的CBD文化，正是國貿(mào)具有了這種文化內(nèi)涵，所以對企業(yè)來說，國貿(mào)中心比一般意義上的寫字樓更具有吸引力。吸引他們的并不再僅僅是一座現(xiàn)代化的寫字樓，有時候企業(yè)選擇國貿(mào)的原因僅僅因為它是“國貿(mào)中心”，這就是一座具有建筑文化的寫字樓的魅力。
其實聰明的開發(fā)商已經(jīng)注意到了建筑文化對于一座寫字樓的重要性，抑或許他們沒意識到，但是在開發(fā)商為了某一地段的“地標”之稱展開爭斗的時候，其實這就是在塑造寫字樓的建筑文化。一座沒有建筑文化只注重硬件設(shè)施的建筑，就象一個衣著光鮮而沒有內(nèi)涵的人，人們不愿意同這樣的人交朋友，同樣企業(yè)也不愿意在這樣的建筑里安家落戶。
四、軟性服務(wù)
相對酒店的五星級服務(wù)標準，寫字樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面下功夫。
無論是企業(yè)租或買寫字樓，選擇好物業(yè)管理至關(guān)重要，因為物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、安保、垃圾清運、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。如果購買寫字樓，特別是整購，固定資產(chǎn)就需要自己維護，可能企業(yè)選擇辦公物業(yè)，一種形式是購買;一種形式是租賃。購買辦公物業(yè)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)投資，需精打細算，租賃物業(yè)相對來說較為簡單，比較市場租賃價格、物業(yè)管理費、空調(diào)加時費就可以了。企業(yè)在選擇辦公地點的時候，物業(yè)也是他們關(guān)注的一大要素。
五、硬件設(shè)施
對寫字樓而言，硬件設(shè)施就象是一輛汽車的發(fā)動機，百公里耗油量就相當于企業(yè)入住后所支出的日常入住成本，好的發(fā)動機在提供強勁動力的同時能更加省油，先進智能的寫字樓硬件配套設(shè)施在帶給企業(yè)舒適的辦公環(huán)境的同時，還能給企業(yè)帶來最大限度的成本節(jié)約。
一句話提示：不同企業(yè)對于硬件設(shè)施的要求其實大同小異，目前很多寫字樓也標榜自己是5A級寫字樓，企業(yè)在考察樓宇硬件品質(zhì)時主要需要考慮硬件設(shè)施在后期使用和維護上的成本。
六、配套設(shè)施
政府和企業(yè)都已意識到，配套設(shè)施完善的建筑綜合體對于一個區(qū)域的意義，它不僅僅是代表著形象，同時也是人氣的聚集、商務(wù)元素的流動，同時它更是滿足辦公需求必不可少的一種建筑形態(tài)。建筑綜合體已經(jīng)成為商務(wù)中心區(qū)最精華的濃縮版。各種活躍的經(jīng)濟元素更是追身而至。
配套設(shè)施完善的建筑綜合體一般都具有超大規(guī)模，這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經(jīng)營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上星級。
七、交通順暢
在將時間和成本等同的今天，交通是否順暢已經(jīng)成了企業(yè)最關(guān)心的因素之一。交通甚至會改變城市人口的經(jīng)濟行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城市空間布局方面發(fā)揮著重要作用，地鐵、輕軌向郊區(qū)拓展并延伸，在時空范圍內(nèi)縮小了城市的體積，同時在經(jīng)濟上又放大了城市的功能。一座再現(xiàn)代化的寫字樓如果周邊沒有順暢的交通條件，那么它就失去了市場競爭最有力的武器。
一句話提示：對交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道，但臨主干道卻并不意味著車行的便捷，往往在調(diào)頭、交通禁行上有諸多限制。
八、黃金區(qū)位
房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這條定律對于辦公樓，幾乎沒有反例，其無疑也是企業(yè)關(guān)注辦公樓的第一要素。
企業(yè)選址應(yīng)首選人才、技術(shù)、信息和資金密集的區(qū)域。城市的商務(wù)中心區(qū)，由于聚集了最先進齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施而始終成為企業(yè)青睞的首選區(qū)域。大企業(yè)集中的區(qū)域同樣具有區(qū)位優(yōu)勢，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動，在價值鏈分工中，占據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤回報，不但能夠補償其較高的費用成本，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴大本地區(qū)經(jīng)濟總量，提高區(qū)域經(jīng)濟競爭能力。
一句話提示：選擇黃金區(qū)位雖然意味著高物業(yè)成本，但由于黃金區(qū)位聚集了最先進齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施，所以對很多企業(yè)而言，從綜合商務(wù)成本來說還是降低的。
